都回来了!46家房企参加今年首场土拍,白鹭湾新川地块被抽签竞得
文/成都商报-红星新闻记者 谢雯
作为楼市行情趋势的风向标,2023年成都首场土拍成为近期市场最为关注的焦点。
(资料图片)
“志在必得”。
这是昨天下午报名结束后,参拍房企在接受采访时频繁提到的一个词。一些段子也随之传出:
“案名已取好,就等拿地。”
“总包都定好了,拿了地下午就进场。”
玩笑归玩笑,但传递出来的恰好是房企对于2023年成都首场土地拍卖积极的态度。刚刚,46家房企参拍,在“限价竞买+抽签竞得”的规则下,成都今年首场土拍落下帷幕:
今日土拍成交一览图
4宗土地中,2宗达到熔断价格后抽签。业内人士表示,成都首场土拍的“开门红”为楼市立下了一个好的开头,对比去年平静的市场,激烈的竞争中有股市场回暖的意味,但区域之间的冷热分化仍将延续。
拍卖前
市场复苏,民企拿地欲望开始回归
早晨9点半,当成都商报-红星新闻来到土拍现场时,已聚集有不少房企人士。开场前,原本准备的约100个座位已完全坐满,工作人员不得不临时加位。一位品牌房企投资部负责人说:“已经一年多没有见过如此热闹的现场。”
参拍的46家企业中,包括万科、保利、华润、兴城人居、中铁建、龙湖、建发、越秀、金茂、中海等,尽管仍以“央国平”为主力,但我们发现了三个明显的转变:
土拍现场实拍图
中指研究院四川分院研究总监苏宇表示:“本土龙头企业和全国品牌房企在成都积极拿地背后,一是本身拿地补仓的需求,更重要的是,房企整体融资额和现金流有所好转,以及成都市场在开始逐渐回暖,这也被房企普遍认作是拿地的底层逻辑。”
根据机构统计,今年1-2月,成都楼市的成交总量为49014套,其中新房19791套,二手房29223套,比2022年同期增长5479套,涨幅约12.58%。
在市场机构看来,有了上述因素打底,叠加利率下调、购房预期上调等一系列利好催化下,开发企业此时出手,显然经过了周密的盘算。
拍卖现场
房企争相举牌高新、锦江宗地
从今日土地的拍卖结果来看,几乎与预期一致:热点区域或后期销售速度,成为房企拿地时的关键词。来看四宗土地具体的表现:
宗地一:白鹭湾约100亩宗地
或迎来成都“天花板”项目
该地块位于自去年起大热的白鹭湾板块,16亿的成交总价也是今日第一高。
沿着锦阳大道向蓉遵高速入口行驶,左侧是正在修建中的白鹭湾科技生态绿轴以南片区市政道路。此次拍卖的约100亩地块,便位于市政道路背后。
白鹭湾约100亩地块现状实拍图
尽管预计要今年11月才能达到通车条件,但目前的断头路丝毫不影响开发商们对这块地的渴望。以至工地的工作人员都能准确说出,从上个月起,他见到了一波又一波前来看地的房企人士,包括建发、金茂、越秀、中海等,甚至还记得哪些公司完成了地勘。
从指标上来看,这块地备受关注并不意外:一是紧邻锦江金茂府和建发·天府养云的南侧,从目前公布的控规图来看,是白鹭湾南侧唯一一块居住用地;另一方面,这块地清水限价34000元/㎡,仅次于交投去年拿下的大源23.4亩地块,是目前成都楼市清水限价“第二高”。
白鹭湾约100亩地块周边示意图
一位报名了该宗地块的房企人士表示,地块规模达到约100亩,容积率1.5,北侧规划有幼儿园和小学,目前小学已经打围,东侧有巨幅生态绿地,外部优势明显。同时,在他看来,这也是一宗利于开发商发挥的地块。
目前,“白鹭湾F4”的清水限价27400元/㎡,而该宗地清水限价提升至34000元/㎡,限高不超过20米,给予了地块打造高端产品的空间。“尤其在里面第三个小地块,限高只有15米,出来后一定是锦江区,甚至整个成都的又一个‘天花板’项目。”
在对报名房企的采访来看,他们对于地块后续产品的铺排上,大多按照三块地三种产品定位的打法,分别配置走量和立标杆的产品。在地块三上,他们更倾向于“损容”,全部定位于上下叠,去保证地块深改的纯粹性;少数公司定位于5层的大平层。
拿地后,如何规划产品,将是该宗地留给市场的一个悬念。
宗地二:高新新川约43亩宗地
32家房企竞拍 “熟地”成关键词
该宗地是今日吸引参拍企业最多的一宗,32家房企参与抽签,足以说明房企对于地块的看好。在他们看重的维度中,“熟地”是最重要的一环。
根据统计,2017年以来高新区共成交土地40宗,新川占比近7成,是目前高新区的新房供应主场。2022年,新川板块的住宅销售额位列成都各大板块的第3位。
该地块距离地铁6号线新通大道站400米,距离新川之心公园约1公里。项目北侧靠近在售的兴城人居·沁川林语,以及此前的北大资源·紫境府和融创·香璟台,南侧临成都爱奇艺创新大厦。宗地周边还有成都高新锦翰学校和2所规划中的幼儿园。
新川约43亩地块周边示意图
有房企人士谈到,地块条件相对成熟,但目前新川板块能保证去化走量的清水住宅价约在30000元/㎡左右,此次31500元/㎡的清水限价与未来流速、产品力支撑之间如何找到平衡,将是竞得房企需要解决的问题。
宗地三:青龙湖看湖地块
清水限价达到26500元/m²
青龙湖未来公园社区是成都首批启动建设的25个未来公园社区之一。去年8月,相关部门对青龙湖未来公园社区作出调规。这也是调规后,区域内首宗出让的住宅地块,位于成洛大道以南区域,也是目前十陵片区已上市土地中湖居视野最好的一宗地。
根据规划,青龙湖未来公园社区占地约17310亩,建设总规模约400万㎡,拟按照“一个主题、两大产业链、三大核心客群、N个场景体系”的策划思路,行成“一谷一岸、七岛多峪”,预计2025年完成项目首期建设。
青龙湖约23亩地块周边示意图
作为区域内首宗清水限价达到26500元/㎡的宗地,在限高40米、容积率1.0-1.6的硬性指标下,如何放大景观视野,打造湖居改善产品,是该项目值得市场关注的地方。
在今日的拍卖上,还拍出了位于新都新繁板块的20.4亩土地,与上述三宗地的逻辑不同,该宗地因板块内断供多年、总价及后期流速可控,被认作是中小房企的一次机会,最终被澳南以2600元/㎡的楼面地价拿下。
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